房地產市場政策收緊的信號已經放出,但是在巨大的利益面前,并未擋住冀望從中分一杯羹的企業的腳步。 住建部、國土資源部、財政部等多個部委近半個月的時間里,緊鑼密鼓地出臺了若干房地產調控政策。從“營業稅征收減免2改5”,到“國四條”,再到“拿地首付不低于50%”,從“5年內普通住房轉讓差額征收營業稅”再到“督辦全國18宗房地產閑置土地”。 但幾乎與此同時,中國電信、華菱鋼鐵、ST春蘭、深華發、上海申達紡織等公司,先后發布公告表示要進軍房地產。一時間,非房地產行業的企業“混搭”房地產業成了一股風潮。 在房地產市場“風聲”里,這些新面孔難免讓人疑慮:房地產新政是否能剎住房地產漲價風潮,其效果是否會像過去一樣,越調越漲? 近期大部分城市樓價仍上漲 來自中國指數研究院數據信息中心的監測顯示,12月21日至27日的全國土地市場持續回暖。全國各城鎮推出地塊190宗,環比減少10%,推出面積1244萬平方米,環比增加15%;成交地塊66宗,環比增加8%,成交面積801萬平方米,環比增加132%。上周成交樓面均價為每平方米3617元,環比上漲46%,漲幅較大。 監測顯示,上周地塊成交溢價較高,其中溢價水平超過200%的有4宗,在100%—200%之間的有6宗,50%—2100%之間的有10宗。溢價較高的地塊多集中于北京、上海、杭州。 從數據看,目前住宅用地的市場需求仍然較大,上周推出住宅用地658萬平方米,占推出總量的一半以上。成交住宅用地495萬平方米,占成交總量的六成以上。成交均價為每平方米4894元,環比上漲4%。廣州亞運城項目用地264萬平方米,單體成交量超過之前廣州2009年成交總量,它的成交直接拉動了上周住宅用地成交量,使之環比猛增210%。 此外,面對步步緊逼的調控信號,房價并未應聲下跌,反而延續了2009年的整體漲勢。據中國指數研究院檢測數據顯示,12月14日—20日,全國32個主要城市商品房成交均價呈漲跌互現狀態。一線城市北京、深圳環比分別繼續飆升16%、7%,杭州、上海環比下跌10%、3%,其余大部分城市成交均價也都呈上漲趨勢。 一名在美國上市的內地房地產企業的研究人員告訴記者,最近已經將開發的樓盤價格進一步提高。 “從我們的觀察來看,盡管調控風聲很緊,但不論是一手房市場還是二手房市場,購房需求還是呈現比較旺盛的狀態。” 此外,他還向記者透露,由于他們的資金并不依賴銀行貸款,因此即使政策收緊,他們也很有信心,“退一萬步說,這些年調控政策也出了不少,但哪次真正把房價給剎住了?” 控房價要先控信貸 近日統計部門公布的兩項數據引起市場的關注。12月25日,國家統計局公布第二次全國經濟普查主要數據,將2008年全國GDP總量修訂為314045億元,與之前公布的數據相比增加了13375億。 數據顯示,房地產企業主營業務收入30586.5億元,與2004年相比增長107.5%,約占到GDP總額的1/10。2008年全國房企營業利潤3861.3億,與2004年相比增長了290.4%。 國家統計局數據的一項數據則顯示,今年前11個月我國房地產開發企業資金來源中,國內貸款接近9000億元,個人按揭貸款超過7000億元,前11個月總計流入房地產的信貸資金超過1.6萬億元,此數據比去年同期多出六成。而在今年全國9萬多億元的銀行新增貸款中,約1/6流入到了房地產開發領域。 快速擴張的信貸規模是今年房地產市場異�；鸨闹破�。德意志銀行大中華區首席經濟學家馬駿在接受記者采訪時表示,2010年信貸規模必須減速,4萬億刺激計劃中未花出部分可以“細水長流”,不必在2010年花完。否則,將給中國經濟留下很大隱患。 此外,有專家建議,必須改善目前房地產資金過分依賴銀行貸款的現狀。“房價若再大幅上漲,銀行房貸就將面臨巨大的系統性風險。如果銀行貸款無法按期償還,就會進一步加劇銀行的呆壞賬,從而引發銀行業的動蕩。”中國社科院金融所研究員尹中立認為,迪拜危機以及此前的香港、日本樓市泡沫都表明,房地產開發過度依賴銀行信貸容易帶來信貸風險。 監管機制要長遠規劃 消費者同樣對政府的調控政策持觀望態度。一名剛在北京燕郊地段買房的人士告訴記者,“銷售場面依然很火爆,政府這幾年的調控政策沒少出,但是那又怎么樣,每次調控,之后還不是之后都漲了。” 中國社科院財貿所倪鵬飛研究員此前在接受記者采訪時表示,中國住房市場主要有過兩次過熱時期。一是鄧小平發表南方講話以后,住房開發投資存在過熱,中央先后出臺了一系列法規、政策,用于規范住房市場;一是2003年以來,住房市場發展過快,秩序比較混亂。投資快速增長,住房價格大幅上漲;住房市場供求結構矛盾突出,大量中低收入階層人群沒有合適的住房。 在他看來,目前房地產市場監管仍然存在不少突出問題。“如在應對1992年以后的住房開發過熱中,監管部門用行政命令的方式抑制了住房產業的過快增長。亞洲金融危機后,為了使經濟盡快復蘇,相關部門又出臺了一系列措施,著力于將住房產業培育成為新的經濟增長點。” “中國的住房市場監管也存在著一定的短視性,住房監管缺乏長遠規劃,常常根據當時的宏觀經濟形勢制定政策。”倪認為。 另外,“政府應該建立一個長效的監管機制,不能因為房價漲得過快就下發行政命令,長遠來看,對企業和消費者均不利。”有專家對記者表示。 有專家建議,盡管香港的房價較高,但其住房保障體系以及監管機制非常值得內地借鑒。 據他介紹,香港特區政府對地產行業實施所謂“同意方案”,規定房地產開發商從政府取得土地發展的樓盤,必須在取得政府的同意后才可發售。要取得政府同意,發展商必須投入一定資金,遵守一系列的條件去開發土地,并在開發過程中接受持續監管。同時,政府還規范住房物業發售和買賣過程中的一些行為,細微如售樓書的內容準確性、建筑面積的表示方式和交易雙方律師的雇傭等各方面,都有著政府監管的影子 ■相關報道 港教授稱內地要向國際學建廉租房經驗 深圳廣州的房價大有向香港看齊之勢。“不應該買房!”昨日在網易“亞洲價值再發現”的演講臺上,香港理工大學中國商業中心主任、粵港經濟學家聯席會議負責人陳文鴻給房市投機者當頭棒喝。 陳文鴻說:“香港房價看起來很高,那是因為房地產被幾個開發商壟斷,人為減少供給造成的。其實香港房地產市場只有極小的交易量,開發商用很少的錢就可以把價格哄抬起來。如果所有房子拿出來交易,價格肯定大跌,也就是說那么多房子的高價格不可能全部得到兌現。” 反觀內地樓市,亦有供給被操縱之嫌。但陳文鴻指出,內地房地產不像香港壟斷得那么厲害,并不是沒有地。珠三角的房子很多沒人住,隨著人口老齡化,最后哪里去找這么多人住?他說,從國際經驗來看,哪里的房地產發展厲害,哪里經濟就要出問題,要解決這一問題,內地應該向國際學習建設廉租房的經驗。“這里要改變觀念,廉租房不一定是窮人住的,香港有30%的人住廉租房。廉租房不一定差,歐洲有很多廉租房就建得很漂亮,地段也很好。”
